전세사기 안 당하는 방법! 전세전 필수 체크 사항
이번 시간에는 전세사기를 당하지 않는 방법에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하자.
최근에 전세사기가 급증하고 있다 정부에서도 대책 마련에 주하지만, 전세사기는 지속적으로 임차인들에게 고통을 주고 있는 것이 지금 현실이다.
가장 중요한 것은 사기를 처음부터 당하지 않는 것이겠지만, 전세사기는 충분히 예방할 수 있으며, 아래쪽 설명하는 내용들은 전세 계약이 처음이라 무엇부터 해야 할지 모르는 사람들에게 도움이 될 수 있도록 설명해 보도록 하겠다
임차인의 무지로 인한 전세사기
전세사기를 당하는 이유는 다양하다. 빌라 같은 경우 공시가가 정해져 있지 않아 매매가를 전세가보다 높게 계약을 진행하거나, 역전 세로 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다는 등의 경우가 이에 해당한다.
대표적으로 임차인의 무지함이 전세사기 당하는 데에 있어서 가장 큰 문제점이 되는데, 사회초년생이거나 처음 가족의 곁을 떠나서 독립을 하는 경우 이러한 피해자가 발생하게 된다.
전세계약 자체가 처음이고 계약서를 봐도 어떤 말인지 모르니 무작정 사인을 ㅠ하고 돈을 보내버리는 경우가 이러한 경우이다.
전세보증금과 집 상태에만 취중 하여 더 중요한 것들을 놓치기 마련이다.
아래쪽 설명하는 내용들을 숙지하고 이해한다면 전세사기는 충분히 예방할 수 있다.
공인중개사가 중요하다.
여기서 가장 중요한 것은 바로 공인중개사를 잘 만나는 것이라고 할 수 있다.
전셋집을 구할 때 부동산어플을 이용하거나 부동산 플랫폼으로 집 사진과 구조만 보고 무작정 집을 찾아가는 경우 대부분이 허위매물이거나 똑같은 구조와 똑같은 보증금이 있다면 다른 집을 유도해 보여주는 경우가 일반적이다.
이러한 것을 허위매물이라 하는데, 이러한 허위매물을 올리는 이유는 무엇일까?
공인중개사도 플랫폼에 해당매을 올리는 데에 금액을 지불하는데 비슷비슷한 구조의 집들을 다시 인터넷에 올리면 중개사들 역시 금액 지출이 생기기 때문에 이미 계약이 된 집들도 계약이 종료되었지만 광고효과를 위해 그냥 게시하고 있는 경우도 많다.
대형플랫폼사이트를 활용해 전셋집을 알아보는 것도 방법이라고 할 수 있지만, 귀찮아도 직접 여러 부동산을 돌아다니며 정말 많은 집을 보고 많은 중개사들과 상담해 보는 것이 가장 주요하다.
공인중개사의 나이도 중요하다.
중개사의 나이가 많다고 해서 부동산 중개업무를 잘 모르는 것은 아니지만 변화가 있는 나라의 대출 복지에 대해서 모르는 경우가 많기 때문이다.
전셋집을 구하는 사회초년생들은 전세마련을 청년버팀목대출이나 중소기업대출 등 나라에서 운영하는 대출을 이용하는 경우가 대부분이다.
저렴한 금리로 이용하는 경우가 대부분인데, 이런 나라에서 지원하는 대출상품은 대출 승인 여부가 정말 까다롭다는 것이 단점이다. 임차인뿐만 아니라 집주인도 나라대출을 꺼려할 정도로 복잡하다. 다만 중개사들은 어떤 식의 대출을 받아오느냐 중요하게 생각하지 않다.
어떻게든 계약을 시키고 중개 수수료만 받으면 자신의 일이 끝나기 때문에 계약 시작부터 계약이 끝나는 순간까지 책임을 가지고 일을 해주는 중개사를 만나는 것이 정말 중요하다.
공인중개사의 대화 스킬에 넘어가지 말자.
대표적으로 이 집은 인기가 많아 다른 곳에 다녀오면 집이 나가고 없을 것이다 그러니 가계약이라도 하고 가라라며 임차인에게 조급한 마음을 심어주게 된다.
다만 여기서 알아야 할 것은 우리가 간단한 옷을 사려 옷 가게 온 것이 아니라는 것이다.
임차인들은 대부분 몇억이 왔다 갔다 하는 중요한 계약을 앞두고 있지만 임차인들은 큰도이 오고 간다는 것을 체감하지 못하게 된다. 그러한 이유는 대출금으로 전세금에 70% ~ 80%가 나오기 때문인데 그게 임차인 자신의 돈이라고 실감하지 못하고 있기 때문이다. 다른 곳에서 다른 매물을 충분히 둘러봐도 해당 집은 아직 남아있는 경우가 대부분이기에 집을 경정할 때는 항상 신중하고 천천히 결정하길 추천한다.
깨끗한 전세매물 찾기
최근 갭투자가 성행하여 집주인의 돈이 100%인 매물은 거의 없다 투자 목적으로 집을 구매한 집주인이 대부분인데 이러한 개념이 잘 이해가 안 되는 사람이 있을 것이다.
간단하게 설명하자면 보통 집을 매매할 때 전세 임차인의 전세자금을 끼고 나머지 돈으로 집을 구매하는 형태인 것이다. 평균 매매가 대비 전세가율이 80%라고 보았을 경우 집주인은 20%의 돈만 가지고 집주인이 될 수도 있는 것이다.
다만 이렇다고 깨끗하지 않은 집은 아니다. 부동산을 투자하는 방법 중에 하나인 것이며 법적으로 아무런 문제가 없는 방법이다. 문제점은 전집의 집주인이 전세자금을 돌려줄 수 있는 능력이 있는지 없는지가 중요하다
등기부등본 확인하기.
가장 먼저 깨끗한 매물을 찾을 때 가장 기본적으로 등기부등본을 떼보는 것이다.
등기소에 직접 방문할 필요 없이 부동산 사무실에서 등기부등본을 볼 수 있다. 부동산에서 매물을 집접 본 후 부동산 사무실로 돌아와 공인중개사에게 등기부등본을 보여달라 요청하면 즉시 뽑아서 보여주게 된다.
다만 등기부등본을 막상 보면 어려워서 무슨 말인지 모를 수 있는데 아래 딱 두 가지만 기억해도 피해를 보지는 않을 수 있다.
- 등기부등본의 첫 번째 장 하단에 “열람 일시”를 꼭 확인하고 해당 시간에 열람해서 출력해 준 것이지 꼭 확인하길 바란다.
– 정말 극히 드물지만 이전에 뽑아두었던 등기 수 있으니 꼭 확인하길 바란다. - 을구란을 확인하자
– 여기서 을구 확인을 통해서 집주인이 해당 집을 담보로 근저당을 설정했는지 확인할 수 있다.
을구란에 기록사항 없음 이라고 기입되어 있다면 근저당이 설정되지 않은 깨끗한 집임을 알 있다.
– 을구란에 근저당이 설정되어 있다면 잔금일 전까지 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 진행할 수 있다.
집주인 세금체납 확인하기.
근저당 설정되어 있지 않은 경우 세금 체납여부는 정말 중요하다고 할 수 있다.
그러한 이유는 선순위 채권 때문으로 간단하게 말하면 집주인이 빚을 갚지 못해 지금 사록 있는 집 전집이 경매로 넘어가데되었다. 그렇다면 경매로 낙찰된 금액이 전세 세입자의 보증금으로 돌아가는 것이 아닌, 집주인의 체납된 세금이 1순위이기 때문에 체납된 세금을 먼저 갚은 후 나머지 돈이 전세 세입자에 돌아가게 되는 것이다. 갚아야 할 세금이 크다면 전세 세입자에게 돌아아가는 금액도 적어지게 된다.
집주인이 껄끄러워 할 수 있지만 당당하게 납세증명서를 요구해야 한다. 잘못된 게 아니니 납세증명서와 지방세 납세증명서 두 가지를 꼭꼭 요청하도록 하자.
두서류는 모두 하단에 해당 없음 만을 확인하면 된다.
- 집주인의 세금 체납 후 임차인의 전입 신고 ▶ 1순위 – 세금 , 2순위 – 전세 임차인
- 임차인의 전입신고 후 집주인의 세금 체납 ▶ 1순위 – 전세 임차인, 2순위 세금
전세특약 설정하기
실제로 아래 전세 특약 내용을 들고 부동산을 방문하게 되면 1번부터 5번까지는 다 넣어주는 중개사는 극히 적을 수 있다.
그러한 이유는 중개사가 집주인에게 싫은 소리를 하기 싫기 때문으로, 공인중개사도 고객(임대인)을 유치하는 관점에서 바라보자면 집주인에게 유리한 계약을 진행해야 집중인이 좋아한다는 것을 알기 때문이다.
[전세특약]
1. 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제 로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전
세 자금 대출 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은
계약금을 즉시 반환한다.
2. 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시
계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다. 다만 (무한정 기간을 주기에 는 임대인에게도 불리하므로)
잔금지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.
3. 임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세
권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.
4. 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.
5. 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다.
만일 세금 체납이 확인된 는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금 은 즉시 반환한다.
특약 설정은 임대인과 임차인 간의 적당한 조율이 필요하다. 무조건 임차인에게 유리한 조건으로 특약을 설정하면 임대인도 계약을 꺼려 할 수 있다.
예를 들어 기존 세입자가 나가면 임대인은 보증금을 돌려주어야 한다. 새로 들어오는 임차인에게 전세금을 받은 후 나가는 세입자에게 그 돈을 넘겨주는 방식으로 계약을 진행하게 되는데,
만약 새로 들어오는 임차인이 계약금을 지불한 상태에서 잔금일이 얼마 남지 않았지만 단순 변심으로 인해 계약을 파기하게 된다면 지불했던 계약금을 돌려받을 수 없다.
임대인도 계약을 종료하는 세입자에게 돌려줄 돈을 마련하는 것 자체가 손해를 보는 것이기 때문이다.
계약 후 확정일자와 임대차 신고하기.
계약을 했다면 지체하지 말고 해야 할 것은 바로 확정일자와 임대차 신고를 하는 것으로 해당 아파트 단지나 빌라 단지 주변에 가장 가까운 동사무소를 방문하여 확정일자와 임대차 신고를 하면 된다.
- 필요서류는 5% 이상의 영수증, 전세계약서, 신분증을 지참하여 방문하면 된다.
- 이전에 임대차신고와 확정일자를 따로따로 받았어야 했지만 이제는 확정일자를 받으면 임대차신고가 자동으로 되기 때문에 번거로움이 사라졌다.
- 기존에 1,000원이라는 비용이 발생했지만 확정일자 임대차신고의 수수료는 0원이다.
- 임대차신고는 관할 동사무소에 방문하지 않고 인터넷으로도 쉽게 신청이 가능하다.
주택 임대차 계약의 신고 또는 주택임대차 계약의 변경 및 해제 신고를 하지 않거나(공동신고를 거부한 자를 포함) 그 신고를 거짓으로 한 자는 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다
(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제28조 제5항 제3호)
-출처-생활 법령정보
전입신고 바로하기
마지막으로 가장 중요한 전입신고이다. 전입신고는 계약 잔금을 치른 후 진행하며 전입신고의 법적 효력은 다음날 0시부터 법적 효력이 발생하게 된다.
예) 1월 1일 전입신고 완료 -> 1월 2일 법적 효력 발생
전입신고가 되어있다면 집주인은 해당 집을 담보를 발생시킬 수 없다. 다만 위에 예시한 날짜인 1월 1일에서 2일로 넘어가는 중간에 담보를 설정하는 것이 가능하기 때문에 전입신고는 기존 세입자가 퇴거 신청을 하면 곧바로 전입신고를 하는 것이 가장 중요하다.
그렇기에 잔금일 날 부동산을 방문하면 마지막으로 한 번 더 등기부등본을 요청해 마지막까지 긴장의 끈을 놓지 않고 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요하다.
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